房地产交易网:二手房交易流程,看完你就全明

  房地产交易网:二手房交易流程,看完你就全明白了!

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  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。个人二手房交易具体流程有哪些?不管是自己办理,还是找中介代办,流程大致都有以下8步。掌握了这个,以后买房保证不吃亏!

  买卖双方经中介机构撮合达成交易意向

  对于买卖双方:要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构,证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。

  对于卖方:可以在多家中介机构放盘。放盘时,要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙,应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章),还可以要求中介每次带客看房的具体时间,以防房屋或财务受损时能确认责任。

  对于买方:要先了解清楚限贷限购的政策

  产权调查(需时约1个工作日)

  产权调查也就是业内所说的“查册”,即查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

  签合同交定金(需时约1个工作日)

  定金:

  1.定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%-10%。

  2.如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。

  3.如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。

  关于定金与订金还分不清看看这个:买房下定后悔了?一图教你怎么退!

  签合同:

  1.应中介和买卖3方都在场。

  2.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

  3.如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

  4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外,合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。

  评估

  除了找银行评估,买卖双方也可以直接在签完中介合同后,找按揭公司,然后按揭公司会安排人过来评估,评估出来了之后做按揭。

  卖家赎契、涂销和递件(赎楼时间视情况而定,1-2月不等)

  赎契是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。

  其中赎契主要有3种操作方式:卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。

  具体的可操作性请看:贷款未还清的房子该怎么买卖?

  (这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒很大的风险。)

  涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。

  涂销和递件最好同时申请,可节约时间。

  签署申请贷款合同、办理按揭(看银行,一般3个工作日到半个月)

  1.去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。

  2. 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

  3.为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

  银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同

  贷款流程及攻略请看:一图看懂银行贷款流程!

  付首期及资金托管(1个工作日)

  一般情况下,按合同约定递件成功后,业主就会要求交首期款了,目前房管局建议最好使用银行资金托管(不过不是强制要求,买卖双方可协商而定)。

  资金托管的好处是,买房将钱存进银行,银行会根据交易登记过户的进度,确定是否可以将房款划账至卖方,如此,就不用担心因无法过户而造成的资金风险,卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。

  交房(一般1周以内)

  交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。

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