「南京房地产365」楼市迎来三大变化 稳房地产升

  「南京房地产365」楼市迎来三大变化 稳房地产升至新高度

  1月21日上午,省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班,习近平在开班式上发表重要讲话,对防范化解政治、经济、科技等领域的重大风险提出了明确要求,进行了具体指导。

  值得注意的是,在应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提到了房地产,并且提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。尽管房地产长效机制近年来多次被提及,但是这次的措辞发生了明显变化。

  那么,在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上,特别提到房地产市场,有何信号意义?房地产长效机制实施方案可能包括哪些内容?如何稳妥实施?

  对此,券商中国记者采访了多位业内人士,带来了最新解读!

  变化一:房地产成防范化解重大风险内容之一

  对经济领域,习近平强调,既要保持战略定力,推动我国经济发展沿着正确方向前进;又要增强忧患意识,未雨绸缪,精准研判、妥善应对经济领域可能出现的重大风险。他用七个“要”作出了具体指导,其中之一就是“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

  在应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提到房地产市场,有何信号意义呢?

  一位十强房企高管接受券商中国记者采访时认为,防范化解重大风险主要针对金融系统性风险,而金融风险中房地产又是举足轻重的关键一环,房地产稳住了,房地产上下游基本就稳住了,系统性金融风险就稳住一半。

  “过去很多文件和会议中多次提及防范重大风险时都没有提到房地产,这次提到房地产的风险,我感觉应该是楼市下行、房价下跌之后可能会产生的风险,因为过去提防范重大风险时,房价还在涨,而现在房价已经转跌了,少数城市跌幅较大,所以目前强调的风险,应该是房价可能出现大跌的风险。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者说。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领则认为,2019年楼市的风险有三个,即三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

  变化二:房地产长效机制措辞发生明显变化

  此次会议谈到应对经济领域可能出现的重大风险时,特别提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

  对于房地产长效机制,近年来多次被提及,只是表述略有不同,不过,此次会议的表述发生了明显变化,去年12月中央经济工作会议上的“构建”,时隔一个月后变成了“稳妥实施”,而且还增加了“方案”两个字。

  “这里说的是‘方案’,说明已经形成了方案,就差公布与实施了。”杨红旭对券商中国记者说。

  来回顾以下房地产长效机制在历次会议上的表述:

  2016年的中央经济工作会议:加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制;

  2017年的中央经济工作会议:完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制;

  2018年的中央经济工作会议:要构建房地产市场健康发展长效机制;

  2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议要求,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制;

  2019年1月21日,习近平在“防范化解重大风险”专题研讨班上提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  既然有了房地产长效机制方案,那么内容可能包括哪些呢?

  杨红旭认为,房地产长效机制方案应是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。总体看,至少不会利好房价,关键在于房地产税推进的节奏。

  在上述十强房企高管看来,目前长效机制主要包括供给端的土地供给人地挂钩与农村集体建设用地入市、房地产金融,需求端的城镇化与农村人口落户、棚户区改造、城市更新,市场端的成交量和房价监测与调控、房地产税收改革等,目标是稳定房地产市场。

  杨现领则认为,长效机制不是凭空而出的,而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的,它既是对历史的延续,一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策会得以继续实施,也有对未来新蓝图的重新设计,特别是“房住不炒、两多一并”大方向下的新的机制和体制创新。因此,长效机制不是固有的一成不变的“既成问题”,而是在历史调控基础上不断动态调整,不断进化。

  变化三:房地产长效机制或循序渐进、小步试行

  对于如何稳妥实施房地产长效机制方案,杨红旭对券商中国记者表示,房地产长效机制的方案应该是替代短期调控措施及各种行政干预,但目前是市场的低迷期,而且为了防范风险,政策不应该进一步传递出“加码”的信号,而长效机制里面的措施有些是利空房价走势的,尤其是房地产税。

  因此,杨红旭建议,各地推出长效机制方案时必须做一种替换,比如各地可以公布自己的长效机制方案,同时,如果方案当中有一些涉及到利空房价的,应该有个相应的对冲机制,这个对冲机制就是地方要取消或者松绑限价、限购、限售、限商住、限离婚等短期行政干预政策。

  “长效机制总体利空房价,为防范房价下跌、跌幅加大的风险,要谨慎决定实施的时间节点,同时考虑对冲方案,一边实施一边取消短期的行政干预措施,这样才能稳妥实施。”杨红旭对券商中国记者说。

  在上述房企高管看来,稳妥实施意味着长效机制将循序渐进、小步试行,既不会急功近利、大步快跑,也不想简单粗暴、毕其功于一役。“事实上,长效机制已经在择机而行、逐步实施之中,因此不会再有明确的信号弹。”他说。

  杨现领则认为,稳妥实施的核心在于落实“一城一策”,既要通过地方的长效机制试点,不断总结经验,有序稳步推广,也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行,接受中央的指导和管理,同时地方也会承担响应的责任。只有这样,“一城一策”才能实现它的两个核心目标:给予地方调控的灵活性,同时避免统一调控带来的系统性风险。

  券商中国记者了解到,1月18日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上提出,浙江将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制,杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案。

  延伸阅读:2018年商品房销售额创新高

  业内:老百姓还愿继续购房

  虽然2018年商品房销售增速有所回落,但商品房销售面积与销售额均创下历年新高,开发投资额亦保持较快增长。

  一分11选5统计局21日发布数据显示,去年全国房地产开发投资120264亿元,同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米,增长1.3%。全国商品房销售额149973亿元,同比增12.2%。

  诸葛找房分析指出,热点城市年末为完成供地计划加紧推地,房企的投资热情阶段性被带动,但整体土地购置面积增速有所回落、流拍增多、溢价率下滑,企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

  东北房地产开发投资回升

  一分11选5统计局数据显示,分区域看,2018年东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比1-11月回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,增速回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元,增长8.9%,增速提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,增速提高1.3个百分点。

  在商品房销售方面,2018年东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%,降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元,增长7.0%,增速回落0.3%。诸葛找房认为,东北地区受人口外流以及经济增长压力影响,销售面积出现下滑,西部及中部地区销售面积同比上涨。

  此外,截至2018年前三季度,从各省数据看,辽宁省房地产开发投资以2169.2亿元领跑东三省。辽宁省房地产研究中心副主任石海均表示,辽宁房地产开发投资能在31省份中排名第17,位居中游,说明辽宁房地产投资的吸引力还是较大,投资环境已经得到很大改善。但他同时表示,今后相当长的一段时间内,辽宁省仍需在改善营商环境、继续提升房地产质量两方面做更多努力。

  诸葛找房分析认为,东北地区房地产开发投资回升明显,主要原因为去年基数较低,年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象,区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

  商品房销售保持正增长

  商品房销售方面,统计局数据显示,2018年商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。

  2018年调控主基调仍然为“房住不炒”,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下,2018年销售数据继续保持正增长,最大的逻辑就在于,新型城镇化的节奏依然是加快的,城镇化背后的购房需求依然强劲。通俗理解是,老百姓还是愿意继续购房的。

  诸葛找房分析称,拉动全国销售面积上扬的三四线城市2018年下半年明显降温,全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态,三、四季度房企集中放量,短期供不应求态势有所缓解。全年来看,销售面积小幅上涨、销售额增速大于销售面积增速等主要是由于房价上涨、三四线市场转冷、一二线城市成交放量所致。

  但中原地产首席分析师张大伟认为:“从市场走势看,成交面积已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势,房企年底虽有冲刺销售的行为,但成交面积仍出现明显下调。如果2019年楼市调控政策不变的话,市场将明显调整,拐点已经出现。

  在当前流动性转向的环境下,诸葛找房预计,房企资金面将保持平稳。易居研究院研究员沈昕也表示,2018年,房地产行业多项指标虽出现小幅波动,但整体表现好于预期。进入2019年一季度,随着开发商资金面不断趋紧,预计全国房地产开发投资同比增速将出现回落。

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