龙湖沪苏抱团 联合首开41亿苏州夺地背后

  寒冬中,不仅房企之间在抱团取暖,下属的城市公司也需要依靠整合兼并,以应对市场的变幻。

  自去年7月将上海(楼盘)公司与苏州(楼盘)公司合并后,龙湖沪苏公司在市场上也开始重新活跃起来。

  1月11日,苏州迎来年内第二场大型土拍,其中,龙湖联合首开以40.62亿元总价斩获编号为苏地2018-WG-40号地块,折合楼面价1.79万元/平方米,溢价率28.87%。

  据说,龙湖沪苏公司内部对拿下这块地非常兴奋,这是两家城市公司合并以来在公开土地市场获得的最大一宗地,以弥补相对不足的土地储备。

  年报显示,2018年上半年,龙湖苏州和上海两地的销售额总计仅有1.02亿元,与过去两年相比大幅下降,也是长三角区域销售表现较薄弱的两家城市公司。

  观点地产新媒体了解到,去年初,龙湖集团CEO邵明晓曾明确提出未来三年龙湖的区域公司要实现1-3个500亿规模,3-5个300亿规模,5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。

  在此背景下,龙湖于7月份公告,将上海公司与苏州公司正式合并为龙湖集团沪苏公司。

  值得一提的是,因为龙湖近一年在上海没有新的土地进账,未来沪苏公司的销售压力或将主要由苏州公司承担。

龙湖沪苏抱团 联合首开41亿苏州夺地背后


  41亿苏州拿地

  2019年开年,苏州土地市场就接连迎来多宗成交,继1月4日7宗地拍出126.6亿元的开门红后,1月11日,苏州再成功出让4宗地,揽金78.83亿元。

  其中,深耕苏州的旭辉以25.69亿元独中两元,金辉12.52亿元摘得一宗地,龙湖+首开联合体则以40.62亿元获得四宗地块中面积最大的一宗地——苏地2018-WG-40号地块,折合楼面价1.79万元/平方米,溢价率28.87%,也是当天溢价率最高的一宗地。

  资料显示,苏地2018-WG-40号地块分两块地开发,南地块面积为5.43万平方米,北地块面积为4.90万平方米,地块的容积率为大于1.0且小于或等于2.2,单幅块地的容积率则不低于1.8,建筑面积为22.73万平方米,地块用途为城镇住宅用地。

  有业内人士猜测,龙湖和首开或将各开发其中一宗地块。不过,对目前急需提升规模的沪苏事业部,这也是不可或缺的有力补充。

  值得一提的是,此次龙湖+首开拿下的地块曾于2018年10月16日拍卖出让,彼时,地块因无房企报价遭遇流拍。

  与此同时,底价成交、流拍也成为2018年尤其是下半年来苏州土地市场的常态之一。进入2019年后,上述情况明显得到缓和,1月4日的新年首场土拍就一次拍出7宗地块,收金超过126亿,其中也不乏溢价近50%的地块。

  尽管拿下开年首宗地,但对龙湖沪苏公司而言,要面临的挑战并不算小。

  年报显示,2016年和2017年,龙湖在苏州分别卖出43.81亿元、27.58亿元,而到了2018年上半年,龙湖在苏州市场的开发物业销售额仅有7800万元,是近三年来表现最差的一年。

  事实上,以土地储备来看,苏州公司并不是龙湖所有城市公司里最少的。

  据观点地产新媒体了解,截至2018年6月底,龙湖在苏州储备地块达5块,包括2宗宅地及3宗商住地。年报数据显,示龙湖在苏州的土地储备达到131.2万平方米,超过合肥(楼盘)、上海、常州(楼盘)、无锡(楼盘)等长三角区域的其他城市。

  然而,由于此前苏州土拍规定,上述5宗地块皆为现房销售地块,一定程度上拉长了房企的开发周期,预计入市时间会集中在2019年和2020年。

  除苏州外,同属一个区域的上海公司亦面临业绩压力。

  半年报显示,2018年1-6月,龙湖上海仅完成2400万销售额,不过,随着下半年积压多时的网红盘天璞入市,这一数据或将在年底得到改善。

  据龙湖方面此前表示,上海龙湖天璞将为龙湖带来约65亿元的销售业绩和资金回笼。

  “重商”沪苏

  虽然下半年上海区域的销售有所回升,但距离集团提出孵化百亿级区域公司的目标仍有一定距离。

  由此,去年7月上海公司与苏州公司正式合并为龙湖集团沪苏公司,原苏州公司正式更名为沪苏公司苏州事业部,原龙湖集团上海公司总经理温介邦任职沪苏公司总经理。

  从集团层面而言,随着规模的不断扩大,龙湖开始采取区域化管理方式,将一连续3年销售在50亿以下的城市公司并入区域公司,由区域公司进行中心化管理,以实现未来三年出现1-3个500亿量级、3-5个300亿量级、5-8个200亿元量级、8-15个100亿量级城市公司的目标。

  值得注意的是,由于去年苏沪两地的土地市场热度并不算太高,合并之后沪苏公司几乎没有在公开土地市场有所行动,战略仍以商业及创新业务为主。

  据观点地产新媒体了解,截止到2018年末,龙湖商业已在沪苏区域开业运营上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街三座天街。

  其中,苏州狮山天街上半年的租金收入达到1.04亿元,在龙湖已开业的19座天街中排名第六。此外,龙湖方面透露,2019年沪苏公司还将开业上海华泾天街、闵行天街、闵行星悦荟三座购物中心开业,未来三年,沪苏两地的购物中心将达到15座。

  另据介绍,龙湖沪苏公司运营的70余个项目中,地产开发有22个项目,商业运营10个,长租公寓则有36个门店,另外还有智慧服务、酒店运营、联合办公、产城运营和养老服务等,涵盖龙湖的四大主航道业务及养老、产城等创新业务。

  有业内人士指出,随着上海、苏州两地的商业布局日趋成熟,为获得可匹配的住宅提供一定基础。但从目前的表现来看,受政策影响,龙湖苏沪两地的住宅业务还没有明显起色。

  某种程度上,当开发业务不得不在寒冬中暂缓,龙湖在沪苏公司积极推进联合办公、产城运营和养老服务等业务,更像是在商业和住宅之外寻找一片创新业务的试验田。

龙湖沪苏抱团 联合首开41亿苏州夺地背后

上一篇:2019国际雪联越野滑雪中国积分赛 长白山·鲁能胜地站精彩收官
下一篇:雄安新区原则上不建高楼大厦